Immobilier · Le Bas de la Magdeleine, Joigny

Vendre au Bas de la Magdeleine à Joigny : le marché de la frange entre ville et campagne

Q: Quel est le prix immobilier au Bas de la Magdeleine en 2026 ?

Le médian indicatif retenu est d'environ 1 200 €/m² pour une maison, dans une fourchette de 850 à 1 600 €/m². MeilleursAgents relève 1 287 €/m² en juillet 2026, dans une plage de 683 à 2 134 €/m². Ce sont des indicateurs de secteur, pas l'estimation d'un bien précis.

Q: Quelle différence entre le Bas de la Magdeleine et le quartier de la Madeleine ?

Ce sont deux secteurs distincts de Joigny. Le Bas de la Magdeleine se situe autour de 1 200 €/m² et vend en 8 à 16 semaines ; le quartier de la Madeleine, quartier prioritaire, autour de 1 050 €/m² avec un délai de 20 à 32 semaines. Soit environ 15 % d'écart de prix.

Q: Le Bas de la Magdeleine est-il inondable ?

Une inondabilité est possible sur les bas de berges de l'Yonne. Le PPRi se consulte auprès du service urbanisme de la mairie de Joigny, adresse par adresse.

Q: Quels biens sont recherchés au Bas de la Magdeleine ?

Les maisons de ville de 3 à 5 pièces avec jardin, les pavillons et les appartements T3-T4 à rénover. Le bien rare est la maison de ville rénovée avec cour et dépendances, avec une prime de 10 à 15 %.

Q: Combien de temps faut-il pour vendre au Bas de la Magdeleine ?

Comptez 8 à 16 semaines, soit deux à trois fois plus rapide que le quartier de la Madeleine voisin.

Le Bas de la Magdeleine est une frange : en contrebas du centre, au-dessus des berges de l’Yonne, à la limite du quartier de la Madeleine. Cette position explique tout de son marché. MeilleursAgents y relève 1 287 €/m² en juillet 2026, dans une plage de 683 à 2 134 €/m² : ici, l’état du bien pilote le prix plus que l’adresse. Et attention à ne pas confondre ce secteur avec le quartier de la Madeleine, qui se situe environ 15 % en dessous.

🏠Type de bien

Secteur mixte en contrebas : maisons de ville, pavillons, quelques immeubles

💰Prix moyen

≈ 1 200 €/m² (maison)

👥Type d’acheteur

Familles, primo-accédants, investisseurs

⏱️Délai de vente

8 à 16 semaines

⭐Atout majeur

Le chemin de halage et les berges de l’Yonne à deux pas

🎒Écoles

Groupe scolaire Albert Garnier à proximité, collège Marie-Noël

🎯Force pour la vente

Environ 15 % au-dessus du quartier de la Madeleine, pour un bâti comparable

🔍Mon analyse

Un secteur hétérogène : c’est l’état du bien, pas la rue, qui fixe le prix.

Le Bas de la Magdeleine, une frange entre ville et campagne

Un secteur de transition

Le secteur — identifié comme Bas de la Magdeleine par MeilleursAgents — couvre la rue de la Magdeleine basse et les abords du chemin de halage, le long des berges de l’Yonne. Le bâti est mixte : maisons de ville, pavillons et quelques immeubles. C’est une frange, entre le centre historique et le quartier de la Madeleine, et cette double appartenance se lit dans les prix comme dans les profils d’acquéreurs.

Ne pas confondre avec le quartier de la Madeleine

Deux noms très proches, deux marchés distincts : le quartier de la Madeleine (quartier prioritaire, environ 1 050 €/m²) et le Bas de la Magdeleine (environ 1 200 €/m²). L’écart atteint 15 %. Pour un propriétaire situé à la limite des deux, le rattachement retenu dans l’annonce n’est donc pas un détail de rédaction : il change la référence de prix à laquelle l’acheteur va comparer.

🔍 Mon analyse : Sur une frange, l’acheteur ne raisonne pas en nom de quartier mais en ce qu’il voit depuis la porte : les berges d’un côté, la ville de l’autre. C’est ce parcours-là qu’il faut lui faire faire, et il vaut mieux le lui montrer que le lui raconter.

Prix de l’immobilier au Bas de la Magdeleine en 2026

850 – 1 600 €

Fourchette maison au m²

1 287 €/m²

Relevé quartier (MeilleursAgents 07/2026)

683 – 2 134 €

Plage observée sur le quartier

Un médian de 1 200 €/m², au-dessus de la Madeleine

MeilleursAgents relève 1 287 €/m² sur le secteur en juillet 2026, dans une plage de 683 à 2 134 €/m². Le médian indicatif retenu est de 1 200 €/m², dans une fourchette de travail de 850 à 1 600 €/m² ; les appartements se situent vers 950 €/m². Le secteur se place ainsi au-dessus de la moyenne des quartiers de Joigny et environ 15 % au-dessus du quartier de la Madeleine, pour un bâti pourtant comparable.

Rénové ou à rénover : le seul vrai critère

Avec une plage de 683 à 2 134 €/m², l’écart est d’un à trois. Le fichier de marché le formule clairement : c’est un secteur hétérogène où l’état du bien pilote le prix. Le bien rare est la maison de ville rénovée avec cour et dépendances, avec une prime de 10 à 15 %. Sur une maison de 110 m² valorisée au médian, la prime représente 13 000 à 20 000 €. À l’échelle communale, l’ancien recule de 4 % sur un an (Le Figaro Immobilier, août 2026).

🔍 Mon analyse : Dans un secteur hétérogène, la comparaison avec la vente du voisin est le pire des repères : son bien n’était probablement pas dans le même état que le vôtre. Ce qu’il faut comparer, ce sont des biens de même état — et cela demande de sortir les vraies transactions, pas les prix affichés.

Écoles, commerces et transports au Bas de la Magdeleine

Les écoles à proximité immédiate

Le groupe scolaire Albert Garnier est à proximité, avec les écoles du centre — Marcel Aymé, Clos Muscadet —, le collège public Marie-Noël, le collège et le lycée privés Saint-Jacques et le lycée Louis Davier. Pour une famille, la couverture est complète sans quitter la ville, ce qui reste rare pour une commune de 9 016 habitants.

Commerces, santé et déplacements

Le centre-ville commerçant est proche, avec les marchés du mercredi et du samedi matin et l’Intermarché Hyper Joigny ; le centre hospitalier Simone Veil est à 1 à 2 km. La gare TER de Joigny est à 10-15 minutes (Paris Gare de Lyon en 1 h 30), avec la ligne Mobigo LR 802, la navette gratuite et l’A6 sortie 18. Le chemin de halage, lui, est l’agrément quotidien du secteur : promenade et vélo au bout de la rue.

🔍 Mon analyse : Le chemin de halage est l’atout le moins exploité du secteur dans les annonces. Pour un acquéreur qui court, marche ou fait du vélo, un accès direct à un cheminement continu le long de l’eau vaut mieux qu’une pièce en plus.

Quels biens se vendent au Bas de la Magdeleine ?

Maisons de ville avec jardin, pavillons, T3-T4 à rénover

La demande porte sur les maisons de ville de 3 à 5 pièces avec jardin, les pavillons et les appartements T3-T4 à rénover. Les acquéreurs mêlent familles, primo-accédants et investisseurs : c’est une mixité de profils qui reflète la position du secteur, entre centre et quartier prioritaire. Un bien rénové y trouve preneur rapidement ; un bien à rénover trouve son acheteur au bon prix, pas en dessous.

Ce qu’il faut assumer

Trois points de vigilance : la proximité du quartier de la Madeleine, qui introduit des nuances de marché à traiter honnêtement ; une inondabilité possible sur les bas de berges, avec un PPRi à consulter en mairie ; et des travaux de rénovation fréquents sur le bâti. Ces trois sujets ne se contournent pas : ils se documentent avant la mise en vente, ce qui évite de les subir en négociation.

Combien de temps pour vendre au Bas de la Magdeleine ?

Comptez 8 à 16 semaines. Le contraste avec le quartier voisin est frappant : au quartier de la Madeleine, le délai estimé va de 20 à 32 semaines. À quelques rues de distance, on vend deux à trois fois plus vite ici. C’est la valeur concrète du rattachement au centre plutôt qu’au quartier prioritaire, et elle se traduit autant en temps qu’en prix.

🔍 Mon analyse : Deux à quatre mois, c’est le délai moyen d’un bien correctement positionné. Sur un secteur hétérogène, un dépassement n’indique presque jamais un problème de marché : il indique que le prix a été calé sur un bien mieux rénové que le vôtre.

Bien vendre au Bas de la Magdeleine : la méthode

Sur un secteur de frange et hétérogène, quatre principes :

Rattacher clairement votre bien : Bas de la Magdeleine et non quartier de la Madeleine. Quinze pour cent d’écart de référence de prix se jouent sur ce seul mot.
Comparer à état équivalent : de 683 à 2 134 €/m² relevés, la comparaison n’a de sens qu’entre biens au même niveau de rénovation.
Vendre l’accès aux berges : chemin de halage, promenade, vélo. C’est l’agrément différenciant du secteur face au reste de la ville.
Sortir le PPRi en amont : sur les bas de berges, la question viendra. Un document en main vaut mieux qu’une réponse approximative en visite.

En résumé

Frange en contrebas entre le centre et le quartier de la Madeleine : rue de la Magdeleine basse et abords du chemin de halage.
Maison ≈ 1 200 €/m² (850 – 1 600) ; MeilleursAgents relève 1 287 €/m², plage de 683 à 2 134 €/m².
Environ 15 % au-dessus du quartier de la Madeleine : la désambiguïsation des deux noms est essentielle.
Bien rare : la maison de ville rénovée avec cour et dépendances, prime de 10 à 15 %.
Écoles Albert Garnier et du centre à proximité, gare TER à 10-15 minutes, chemin de halage au bout de la rue.
Délai de 8 à 16 semaines, contre 20 à 32 au quartier de la Madeleine. À assumer : PPRi sur les bas de berges, travaux fréquents.

Vous vendez au Bas de la Magdeleine ?

Sur ce secteur, deux maisons de même surface peuvent valoir du simple au double selon leur état. Je viens voir la vôtre, je la compare à des biens réellement équivalents et je la rattache au bon secteur — celui qui porte la bonne référence de prix.

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Questions fréquentes sur le Bas de la Magdeleine

Quel est le prix immobilier au Bas de la Magdeleine en 2026 ?

Le médian indicatif retenu est d’environ 1 200 €/m² pour une maison, dans une fourchette de 850 à 1 600 €/m². MeilleursAgents relève 1 287 €/m² en juillet 2026, dans une plage de 683 à 2 134 €/m². Ce sont des indicateurs de secteur, pas l’estimation d’un bien précis.

Quelle différence entre le Bas de la Magdeleine et le quartier de la Madeleine ?

Ce sont deux secteurs distincts de Joigny. Le Bas de la Magdeleine se situe autour de 1 200 €/m² et vend en 8 à 16 semaines ; le quartier de la Madeleine, quartier prioritaire, autour de 1 050 €/m² avec un délai de 20 à 32 semaines. Soit environ 15 % d’écart de prix.

Pourquoi les prix varient-ils autant sur ce secteur ?

Parce que le secteur est hétérogène : l’état du bien y pilote le prix davantage que l’adresse. Entre un bien à rénover et une maison rénovée avec cour et dépendances, l’écart relevé va d’un à trois.

Le Bas de la Magdeleine est-il inondable ?

Une inondabilité est possible sur les bas de berges de l’Yonne. Le PPRi se consulte auprès du service urbanisme de la mairie de Joigny, adresse par adresse.

Quelles écoles au Bas de la Magdeleine ?

Le groupe scolaire Albert Garnier est à proximité, ainsi que les écoles du centre (Marcel Aymé, Clos Muscadet), le collège Marie-Noël, le collège et le lycée privés Saint-Jacques et le lycée Louis Davier.

Quels biens sont recherchés au Bas de la Magdeleine ?

Les maisons de ville de 3 à 5 pièces avec jardin, les pavillons et les appartements T3-T4 à rénover. Le bien rare est la maison de ville rénovée avec cour et dépendances, avec une prime de 10 à 15 %.

Combien de temps faut-il pour vendre au Bas de la Magdeleine ?

Comptez 8 à 16 semaines, soit deux à trois fois plus rapide que le quartier de la Madeleine voisin.

Comment faire estimer mon bien au Bas de la Magdeleine ?

En comparant votre maison à des biens de même niveau de rénovation, en documentant le PPRi si vous êtes sur les bas de berges, et en la rattachant au bon secteur. Je me déplace pour une estimation gratuite et sans engagement.

📊 D’où viennent ces chiffres ? Prix médians et fourchettes établis à partir des transactions réelles DVF (base DVF 2014-2026), croisés avec les observatoires de prix MeilleursAgents, PAP, SeLoger, efficity et Le Figaro Immobilier (relevés de juin à août 2026) et les données de population INSEE (RP 2023). Il s’agit d’indicateurs de marché par secteur, et non de l’estimation d’un bien précis : la surface, le terrain, l’état du bâti, le DPE et le stationnement font varier la valeur de plusieurs centaines d’euros au mètre carré.

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David Mancarella — votre conseiller immobilier iad à Joigny, Champlay et dans tout le Jovinien.